איך מחשבים תשואה בנדל"ן בארץ?

צריכים ?ייעוץ משפטי

איך מחשבים תשואה בנדל"ן בארץ?

תחילה אגיד שיש המון סוגים של חישובי תשואה, לרוב הדבר מושפע מאינטרס המשווק אשר בוחר לא לכלול הוצאות נלוות, מיסוי, שיפוץ שיש לבצע ועוד משתנים רלוונטים לכדאיות ההשקעה.

ועכשיו לדוגמא מספרית:

1. רכישת דירת 4 חדרים בעיר אשקלון בסך של 1.4 מיליון ₪ אשר הושכרה בסך שך 4,000 ₪.
הדירה מכניסה 48,000 ₪ בשנה (4,000 ₪ דמי שכירות כפול 12 חודשים) והתשואה השנתית היא 3.4% (48,000 ₪ לחלק ל-1,400,000 ₪), האומנם?

2. לרוב כשאנו רוכשים דירה להשקעה יש עלויות נוספות לעסקה – מתווך, עו"ד, שיפוץ קטן, וזה מבלי להתייחס למס רכישה אם כבר יש בידינו דירה בארץ.

נניח שעלויות העסקה מסתכמות ב-50,000 ₪.

בנוסף, ברור לנו שיכולים להיות מצבים בהם הדירה תעמוד ריקה בין דייר לדייר וכן תיקונים קטנים שיקרו. לכן נניח לצורך החישוב שהדירה מושכרת 11 חודשים בשנה ולא 12.

מה התשואה כעת?

44,000 ₪ (4,000 ₪ כפול 11 חודשים) והתשואה השנתית היא 3.03% (44,000 ₪ לחלק ל-1,450,000 ₪).

3. אז ישאלו האנשים, מה עם עליית ערך? איך היא באה לידי ביטוי?

עד עכשיו דיברנו על תשואה פירותית, כלומר תשואה משכירות וכעת נדבר על תשואה הונית, קרי עליית ערך.

אם נתייחס לעשורים האחרונים, מחירי הנדל"ן נוטים לעלות עם הזמן ולכן יש טעם לדבר על עליית ערך בהשקעה.

נניח כי אחרי 3 שנים הדירה שווה 1.55 מיליון ₪. כמו בזמן הקניה, גם בזמן המכירה יהיו עלויות עסקה, נניח כ-20,000 ₪.

נחסר את שווי הדירה היום לעומת שווי הרכישה כך ואז נחלק בסך ההשקעה, סה"כ תשואה הונית תהיה:

(1,530,000 ₪ פחות 1,450,000 ₪) לחלק ל   – 1,450,000 ₪ = 5.5% לשלוש שנים ו- 1.8% לשנה.

במקרה כזה הגענו לסך כל תשואה שנתית (הונית + פירותית) של 4.83%.

חשוב לציין כי כאשר לוקחים משכנתא או מינוף צריך לזכור כי החוב לבנק נשחק עם הזמן (ולרוב משולם ע"י שוכר), ועליית הערך מקטינה אם אחוז המימון משווי ההשקעה.

כשאתם רוכשים דירה להשקעה, השקיעו זמן בבחינת העסקה לעומק. שאלו את עצמכם מה תהיה התשואה בפועל על הכסף שאתם משקיעים ומה התוכנית העסקית שלכם בהשקעה זו (להחזיק לאורך זמן רב או למכור אחרי מספר שנים) תוך בחינת עניין המיסוי והמימון לאורך התקופה.

ואחרי כל זה, חשוב להבין שכדי שכל זה יקרה כנדרש ובאופן מקצועי, נחוץ עו"ד אשר מנוסה בתחום המקרקעין, לייווה עסקאות ורכש נדל"ן בעצמו, ובכך ימקסם את העסקה, יגן עליכם מפני תקלות, ויסייע לכם בבניית תיק השקעות בצורה מאוזנת ונכונה, אשר יכול להוביל לרווחה כלכלית ולקניית הזמן שלנו בחזרה.

המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה יעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום טרם נקיטת כל פעולה.למען הסר ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.

מאמרים חשובים

השירותים שלנו

יפוי כח מתמשך

ליווי עסקי ומשפטי למשקיעים

אגודות שיתופיות

צריכים
ייעוץ משפטי?

אני מזמין אתכם לפנות אלי
בטופס המצורף ולקבל פרטים נוספים