קיימים סוגים רבים של השקעות נדל"ן בארץ ובחו"ל, אך במאמר הקרוב נעמיק בעיקר בעסקאות רכישה "רגילות" לצרכי שכירות, הנרכשות ע"י אדם פרטי ונרחיב על ההבדלים בין השקעות בנדל"ן בינלאומי להשקעות בנדל"ן בארץ.
בעת הנוכחית קיימת עדיפות למשקיעים להשקיע יותר בנדל"ן חו"ל מאשר נדל"ן בארץ (בעיקר מדירה שניה ואילך) וזאת בשל שלוש סיבות עיקריות:
- הון עצמי גבוה – על מנת לרכוש דירה באזורי ביקוש (גם בשכונות ביקוש בפריפריה) צריך הון עצמי של לפחות 50% משווי הנכס, ובמונחים של היום כ-600,000 ₪ ומעלה.
- משכנתא נמוכה – בהמשך לסעיף 1, בנק ישראל קבע כי אחוז המימון לדירה שניה ואילך יעמוד על עד 50% משווי הנכס ע"פ הארכת שמאי המקובל על הבנק.
- מיסוי – בעת רכישת דירה שניה להשקעה בארץ, קיים מס רכישה בגובה 8%, ובמידה ומוכרים את הנכס קיים גם מס שבח בגין הרווח שנוצר במהלך התקופה.
שלושת הנקודות לעיל גורמות לכך שהתשואות היום בארץ נמוכות באופן יחסי (2-5 אחוז שנתי) לתשואות שניתן להשיג בחו"ל (7-10 אחוז שנתי, נטו לאחר מס בישראל).
מסלולי ההשקעה השונים
קיימים 3 מסלולי רכישה עיקריים ומומלצים עבור משקיעים:
1. עסקה מניבה – זו בעצם העסקה הפשוטה ביותר הן בארץ והן בחו"ל, בעלת הסיכון הנמוך ביותר. מדובר בעסקת רכישת נכס והשכרתו לטווח ארוך, כאשר בזמן הזה ערך הנכס עולה.
2. עסקת השבחה – עסקה זו נפוצה יותר בנדל"ן חו"ל כאשר רוכשים מתחם מגורים (מולטי פמילי) המורכב מיחידות דיור רבות, הנרכשות ומנוהלות תחת התאגדות אחת (LLC), כאשר פוטנציאל ההכנסה מהמתחם בעת הרכישה אינו ממומש.
בעסקה מסוג זה, ההשבחה באה לידי ביטוי במס' היבטים:
א. איוש יחידות הדיור – לעיתים מולטי פמילי אחד מכיל כמה עשרות ולעיתים מאות דירות וברוב הפעמים לא כולן מאוישות ולכן לאחר השבחת הנכס קיים צפי בעליית איוש הדירות. לדוגמא, אם אחוז הנכסים המאוישים עומד על 70%, לאחר שיפוץ ועבודת גינון, עולה הביקוש ומשכך עולה את אחוז הנכסים המאוישים ל-95%.
ב. העלאת דמי השכירות – כאשר מבצעים השבחה ביחידות הדיור, מבצעים שיפוץ רחב היקף, מחליפים את הדיירים ובכך מעלים את שכר הדירה בכל היחידות.
ג. עליית ערך – בחלוף מס' שנים, לאחר השיפוץ שהעלה את ערך הנכס ואת אחוז התפוסה, הנכס נמכר ברווח גבוה.
3. עסקה יזמית – בעסקה מסוג זה, לא קיימת הכנסה חודשית, ולכן זו העסקה עם הסיכון הגבוה ביותר אך בהתאם לכך, אחוז התשואה בסוף יהיה הגבוה ביותר.
במצב זה, רוכשים נכס ישן/קרקע ולאחר תכנון אדריכלי מתבצעת הבניה, אשר בסופה נמכרים הנכסים אשר נבנו על השטח.
סוג המטבע
סוג המטבע בעת רכישת נדל"ן הוא בהתאם למטבע המקומי בה מדינה בה מצוי המקרקעין (בארץ – שקל חדש, בחו"ל – דולר, יורו, פאונד וכיוצ"ב.)
מיסוי (עיקרי)
המיסוי הוא חלק עיקרי בעסקת נדל"ן אשר משפיע על כדאיות העסקה.
1.מס רכישה
א. בארץ – חל על הרוכש. נחשב למס הבסיסי ביותר. המס מדורג בצורה אינדיווידואלית ומשתנה על פי נתוני הרוכש, הדירה ומספר הדירות שיש בבעלות הרוכש. אף על רכישת קרקע חל מס זה.
ב. בחו"ל – מס רכישה על רכישת נדל"ן נהוג במדינות רבות ברחבי העולם, אך לא בכולן. כך למשל בארצות הברית אין מס רכישה אך בספרד הוא מגיע ל-10%.עלויות מס הרכישה במרבית המקרים נחשבות כחלק מעלויות עסקת רכישת הנדל"ן, ויכולות לנוע בין 2%-10%.
2. מס שבח
א. בארץ – מס בגין המכירה, בגובה 25% מהרווח ונגזר מחוק מיסוי מקרקעין.
ב. בחו"ל – מיסוי מכירת נדל"ן בחו"ל אינו דומה למיסוי מכירת נדל"ן בישראל. מיסוי מכירת נדל"ן בחו"ל אינו כפוף לחוק מיסוי מקרקעין, אלא לפקודת מס ההכנסה.
במכירת נדל"ן בחו"ל משלמים מס הכנסה על רווחי ההון הריאליים מהמכירה, אך אצל משקיעים פרטיים יש הבדל במיסוי על נכסים שנרכשו לפני ה-1.1.2003 ועל נכסים שנרכשו לאחר מכן:
נכסים שנרכשו אחרי ה-1.1.2003 – מס של 25% על רווח ההון הריאלי בעקבות ההשקעה.
נכסים שנרכשו לפני ה-1.1.2003 – מס הכנסה בגובה המס השולי על רווחי הון ריאליים שנצברו עד ה-31.12.2002, בתוספת מס הכנסה בגובה 25% על רווחי ההון הריאליים שנצברו מה-1.1.2003 ואילך.
מבחינת סדר העדיפויות חבות המס היא קודם כל כלפי המדינה שבה נמצא הנכס, ולאחר מכן משלימים בהתאם לצורך, לשיעור המיסוי בישראל.
3. מס על הכנסה משכירות:
א. בארץ – פטור עד הכנסה בגובה של 5,100 ₪. אם סך כל הכנסותיו משכר דירה גבוה מ-5,100 ש"ח אך נמוך מ-10,200 ש"ח לחודש (נכון ל-2020) ניתן לקבל פטור רק על חלק מהסכום.
ב. בחו"ל – המס על הכנסות משכירות בחו"ל חייב במס הן במדינה בה נמצא הנכס והן בישראל, בהתאם לאמנת כפל מס אם ישנה. תשלום המס מתחלק לשני שלבים –
השלב הראשון הוא תשלום מס למדינה שבה נמצא הנכס. יש עדיפות למיסוי במדינה שבה נמצא הנכס, בהתאם לחוקים ולשיעורי המס על השכרת נדל"ן מדינה. השלב השני הוא לאחר ששולם המס למדינה שבה נמצא הנכס, נדרשים המשקיעים להסדיר את תשלומי המס גם בישראל. אם קיימת כאמור אמנה למניעת כפל מס בין ישראל למדינה שבה בוצעה ההשקעה, המשקיע לא ישלם כפל מס ויוכל לקבל זיכוי בגין תשלומי המס בחו"ל בעת חישוב חבות המס בישראל.
משקיע פרטי (שאינו חברה) יכול לבחור בשני מסלולי מיסוי בארץ. לא מדובר במסלול קבוע והוא יכול להשתנות בהתאם להחלטת המשקיע מדי שנה בשנה.
(1) המסלול הראשון הוא מסלול מיסוי רגיל. זהו תשלום מס בשיעור המס השולי של המשקיע, על מלוא ההכנסות מדמי שכירות, בניכוי כל ההוצאות הנלוות (דמי ניהול, אחזקה, פחת, יועצים מקצועיים וכו').
אם המשקיע בחר במסלול המיסוי הרגיל וקיימת אמנת כפל מס, יקבל זיכוי בגין המיסים ששילם בחו"ל על הכנסותיו מהשכרת הנכס. הזיכוי ממס יכול להגיע עד לגובה המס החל בישראל על ההכנסות מהשכרת הנכס.
(2) המסלול השני הוא מסלול מיסוי מופחת או מסלול 15%. מסלול המיסוי המופחת קובע שיעור מס קבוע של 15% על ההכנסות משכירות בחו"ל. כאן שיעור המס הוא קבוע מתוך מלוא ההכנסות, ולא ניתן לנכות מהתשלום הוצאות כלשהן או לקזז ממנו עלויות מס. מסלול המיסוי המופחת (מסלול ה-15%) מיועד רק למשקיעים פרטיים, שהכנסתם מהשקעות נדל"ן בחו"ל לא נחשבת כהכנסה מעסק, והמסלול יהיה בדרך כלל כדאי יותר לבעלי מס שולי גבוה.
4. ועוד מס שחשוב להכיר בארץ – היטל השבחה:
חל על המוכר. חל בעלייה בערך הנכס (למשל בעת שינוי ייעוד קרקע( המס היחיד שמשולם לרשות העירונית ולא לרשויות המס.
היטל ההשבחה הוא מאוד גבוה ועומד על 50% מערך ההשבחה.
העירייה מביאה בעצם שמאי, שקובע בכמה הדירה התייקרה מעצם מתן הזכויות ועל גובה העליה המדינה לוקחת 50%.
החישוב עצמו מתבס על מספר המ״ר שנוספו לדירה כפול שווי מ״ר בנוי באותו איזור.
דוגמא:
נניח שאותה דירה בקומה האחרונה הייתה שווה מיליון ₪ ומעצם מתן האישור עכשיו היא שווה 1100000 ₪ (כלומר מאה אלף ₪ יותר), משמע גובה העלייה הוא 100 אלף וגובה המס הוא 50% שהם 50,000 ₪.
חשוב לדעת כי ניתן לערער על שומות שנעשו ולא מעט פעמים הערעורים נושאים פרי ומפחיתים את ערך העלייה ולכן משלמים פחות מס.
אז כפי שניתן לראות קיימים הבדלים רבים בין רכישת נדל"ן בארץ לבין רכישת נדל"ן בחו"ל ואחרי כל זה, חשוב להבין שכדי שכל זה יקרה כנדרש ובאופן מקצועי, נחוץ עו"ד אשר מנוסה בתחום המקרקעין, ביצע מספר עסקאות ואף רכש נדל"ן בעצמו, ובכך ימקסם את העסקה, יגן עליכם מפני תקלות, ויסייע לכם בבניית תיק השקעות בצורה מאוזנת ונכונה, אשר יכול להוביל לרווחה כלכלית ולקניית הזמן שלנו חזרה.
המידע לעיל מהווה מידע ראשוני בלבד ואין הוא מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואין באמור לעיל בכדי להוות המלצה לנקיטת הליכים ו/או להימנעות מהם. מומלץ להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום בטרם נקיטת כל פעולה. למען הסר כל ספק, האחריות לכל תוצאה בשל הסתמכות על האמור לעיל תחול על המשתמש בלבד.